(1) Introducción
Permita el lector que descienda de la dogmática e intente explicar en lenguaje llano dónde hemos llegado en ciertas materias jurídicas. Lo más probable es que no se entienda nada. Si resulta complejo explicarlo a abogados, arquitectos y topógrafos, imagine a un ciudadano normal. Es más, muchas veces notarios y registradores interpretan de manera distinta estas situaciones.

En cuanto expondré me atrevo a decir que si no estamos asistiendo ya a un drama es porque la práctica totalidad de notarios y registradores están aplicando el sentido común que brilla por su ausencia en eso que ahora tan pomposamente se llama “Legal design”.
Durante estos años estoy intentando estudiar si las sucesivas reformas legislativas, en materias que afectan a notarios y registradores, son efectivas (¿se va a aplicar la norma?), eficaces (¿consiguen el resultado pretendido?) y eficientes (¿el resultado compensa el coste?). Anticipo que las respuestas a cada una de ellas suelen ser sí (son efectivas), a veces (son eficaces) y casi nunca (son eficientes), por este orden. Este análisis lo desarrollo en relación a un ejemplo de documento notarial concreto: la declaración de obra nueva. Sin embargo, al redactar una escritura relativa a inmuebles ha sido tradicional dedicar el primer expositivo de la escritura precisamente a identificar los inmuebles. ¿Qué digo de la superficie y delimitación del inmueble objeto del negocio? Veamos dónde hemos llegado.

Un intento de organización algorítmica
Prescindiré de los casos en que necesitemos declarar una obra y adoptaré el caso más habitual de una simple transmisión sobre inmuebles. Por tanto, discriminar los tres casos iniciales, ya sería la primera pregunta a plantearse. Caso de responder que es un elemento de una propiedad horizontal (un piso o garaje), podríamos aceptar que, dado que se identifican con planos en el libro del edificio, difícilmente acometeremos concretar el solar. Por tanto, acepto que necesito un modelo de párrafo (en realidad serían varios, en función de que la Comunidad de propietarios quiera o no modificar el solar, pero por no ser el caso habitual, prescindo de las variantes). Lo llamaré formulario 1 (F1).
La siguiente cuestión es si conozco exactamente la superficie y delimitación real de la finca o parcela. Si no la conozco, no hay que hacer nada; genero el formulario 2. Pero si la conozco debo plantearme si coincide o no con Catastro. Lo impone el artículo 182 LCI.

“Para que se pueda seleccionar la fórmula adecuada en la escritura el notario debe formularse (prescindiendo del desarrollo de los elementos privativos) una lista de 23 preguntas con solución dicotómica, sí/no. Podríamos acortar el listado de preguntas, pero las respuestas ya no serían dicotómicas”

La realidad y el Catastro coinciden
Si la realidad coincide con Catastro, la siguiente pregunta es si coincide con Registro.
Si realidad, Catastro y Registro coinciden, ¡albricias!, usaré el formulario 3.
Si la realidad coincide con el Catastro, pero discrepa del Registro, puede que interese subsanar esta mala descripción registral. Si la diferencia de superficies es inferior al 10%, podré usar dos vías: el artículo 9.b) LH si necesito georreferenciar o el 201.3.a) LH, en caso contrario. Tendría así los formularios 4 y 5. No entraré en que sea totalmente falso que el artículo 9.b) sea un procedimiento distinto del 199 LH, pero como la DG dice que lo es, pese a que leyendo la Ley cualquiera tiene claro que el aserto es falso, deberemos aceptarlo. En realidad, siguiendo con nuestro hilo, tampoco sabré si usando el formulario 5 van o no a georreferenciar porque la DG se ha inventado eso tan peculiar de la “rogación tácita” y dependerá del registrador “pasar de todo” y, pese a que nadie se lo pida o incluso le pida que no se georreferencie, optar por georreferenciar y podrá usar el 9.b) o el 199.1 LH a su libre discrecionalidad. Sorprendentemente, la decisión -que solo depende de que alegue tener dudas o de su discrecionalidad- impacta directamente en el coste de la factura real que percibe el mismo que decide el procedimiento a usar (más barato o más caro). Sin pretender con ello que nadie decida por interés, podremos convenir que no parece un sistema bien diseñado. Si la diferencia de la realidad con el Registro excede del 10 % de la superficie, las posibles vías serán el 199.1 LH o el 201.1 LH que no deberían ser alternativos, según la Ley; pero que la DG ha decidido convertir en alternativos. Nacen los formularios 6 y 7.
Y si, pese a todo, optase por no subsanar el Registro, cosa que en teoría es perfectamente factible, el formulario será el 8.
No se agoten que no hemos llegado ni a la mitad.

“En el flujo más largo, bastarán unas 10 preguntas para llegar al formulario. Y dispondrá de 21 formularios”

La realidad y el Catastro no coinciden, pero se admite que hay “identidad gráfica”
Por el contrario, podría suceder que la realidad no coincida con el Catastro. En este caso, la clave pasa a ser si las diferencias con la realidad exceden o no de un cierto “margen de tolerancia” fijado por el Catastro. De manera simplificada, si la diferencia entre la realidad física y el Catastro no supera un 5% de la superficie, al Catastro no le compensa corregir sus bases y emite un Informe de identidad gráfica. El interesado podrá aceptar los datos catastrales como si fueran los “reales” (aunque no lo sean) y la situación se reconduce a la situación anterior. Sencillamente, se acepta la ficción de que la realidad es la catastral, porque se considera que una diferencia del 5% no es relevante. Por tanto, volvemos a lo ya expuesto, pero partiendo de esa ficción. El Registro podrá coincidir (y usaremos el formulario 9), pero si discrepa del Registro, puede que interese subsanar esta mala descripción registral. De nuevo, si la diferencia de superficies es inferior al 10%, podré usar dos vías: el artículo 9.b) LH si necesito georreferenciar o el 201.3.a) LH, en caso contrario. Y decimos que podré usar la vía del art. 9.b) LH porque, aunque la realidad no coincide con Catastro, se ha aceptado como si coincidiera por caber la discrepancia dentro del "margen de tolerancia" generando la oportuna ficción a efectos registrales. Tendría así los formularios 10 y 11. En realidad, no sabré si usando el formulario 11 van o no a georreferenciar por lo ya expuesto supra (la citada "rogación tácita" que atenta contra el principio registral de rogación). Los comentarios son los mismos que en el caso anterior. Tendremos los formularios 12 y 13. Y si decidiera no subsanar el Registro, tendremos el formulario 14.
Un poco de paciencia que llegamos así, al último tercio.

“Las normas se aplican, son efectivas. La cuestión pasa a ser no ya si son eficaces, sino si son eficientes”

La realidad y el Catastro no coinciden ni hay “identidad gráfica”
Si la realidad no coincide con el Catastro (ni siquiera a través del margen de tolerancia), nos plantearemos, en primer lugar, si la realidad sí coincide con el Registro. Caso afirmativo, basta subsanar el Catastro, en cuyo caso usaremos el artículo 18.2 LCI vía notarial, será el formulario 15. Acabado el procedimiento, como realidad y Registro ya coincidían, no habrá que hacer nada más. También es posible que no quiera subsanar el Catastro y usaremos el formulario 16.
Si no coincide con el Registro, debemos decidir si se opta por arreglar primero el Catastro o el Registro. Si optamos por comenzar subsanando el Catastro, usaremos el procedimiento del artículo 18.2 LCI y el formulario 17. Acabado este procedimiento ya tenemos una realidad coincidente con el Catastro y las preguntas y formularios serían los mismos que vimos para llegar a los formularios 4 al 8.
Por el contrario, si se optara por subsanar primero el Registro, dependerá de si la diferencia realidad-Registro es inferior al 5%. La vía, si no es imprescindible georreferenciar es el 201.3.b) LH (no el “a” que es para cuando nos basamos en Catastro, recordemos que el Catastro en esta hipótesis es inexacto) generando el formulario 18. Pero si excede o queremos georreferenciar, las vías son -otra vez- el 199.2 LH (no el 1; ahora es el punto 2 porque no coincide con el Catastro) o el 201.1 LH. Tenemos los formularios 19 y 20.
Y, de nuevo, puede que no quiera subsanar, generando el formulario 21.
Si el lector ha sido capaz de llegar hasta aquí, debo recordarle que no es error alguno hablar unas veces del 5% (margen de tolerancia del Informe de identidad gráfica catastral) y otras del 10% (porcentaje para usar el 9.b o el 199 o el 201.1 LH o, simplemente para entender que la referencia catastral coincide con la finca, aunque no haya identidad gráfica). A lo mejor se ha tomado la molestia y habrá detectado que:
- Existe (prescindiendo del desarrollo de los elementos privativos) una lista de 23 preguntas con solución dicotómica, sí/no. Podríamos acortar el listado de preguntas, pero las respuestas ya no serán dicotómicas.
- En el flujo más largo, bastarán unas 10 preguntas para llegar al formulario.
- Y dispondrá de 21 formularios.
Como una imagen vale más que mil palabras, le ofrecemos el diagrama de toma de decisiones de cualquier notario ante cualquier finca (con las exclusiones dichas que ya trataremos).

Conclusión preliminar antes del artículo II
El esquema anterior es un intento de ordenar con lógica las preguntas y respuestas finales en forma de formularios y efectos de estos en relación con la conciliación (o coherencia) del instrumento público con el Catastro (art. 18.2 LH) y, en su caso, la coordinación Catastro-Registro (legalmente solo obligatoria en los casos que señala el art. 9 LH).
Quizá el error es intentar convertir en algoritmos unas normas que no están diseñadas de forma lógica o algorítmica. Pero no olvidemos que la información que notarios y registradores suministramos al Catastro, se convierte de forma algorítmica. Si el proceso falla en un sentido (de la ley a la solución), es imposible que el resultado sea bueno.
Este esquema es el que le debemos explicar a cada ciudadano que viene a una notaría a comprar, vender, donar o heredar y respecto de cada una de las fincas objeto del negocio jurídico.
En el Registro, la cosa se simplifica. Primero, porque el notario ya le da las opciones elegidas. Segundo, porque como la DG le respeta una enorme discrecionalidad para alegar “dudas” o, sencillamente, aplicar la “rogación tácita”, hará lo que quiera.
Las normas se aplican, son efectivas. La cuestión pasa a ser si resultan eficaces. ¿Hemos conseguido con esto el preciado objetivo de la “coordinación Catastro Registro” a costa de una complejidad enorme en las notarías? ¿Cuáles son las conclusiones de esta forma de trabajar? Pero al ciudadano no le importa si la norma es efectiva y eficaz, le importa si es eficiente. Al ciudadano le importa el análisis coste-beneficio, es decir, si el supuesto beneficio de georreferenciar su finca compensa el coste adicional asumido normalmente en forma de aranceles registrales. Quien esté en contacto con el ciudadano sabe la respuesta. Dejamos estas cuestiones para el siguiente artículo.

(1) Este trabajo se enmarca en el desarrollo de una Tesis doctoral dirigida por Judith Solé Resina, Departamento de Derecho Civil UAB.

Palabras clave: Realidad, Catastro, Registro, Eficiencia.
Keywords: Reality, Land Register, Registration, Efficiency.